الأحد، 5 أبريل 2020

الاستثمار العقاري في غانا


القطاع العقاري بشكل عام :

بفضل سمعتها المؤكدة في الاستقرار الاقتصادي والسياسي في السنوات الأخيرة ، تتطور غانا تدريجيًا إلى وجهة الاستثمار التي تذهب إلى التطوير العقاري في إفريقيا ونقطة انطلاق للمستثمرين الذين يسعون إلى اقتصاد نام سريع النمو لوضع أموالهم الاستثمارية فيه. وفقًا لبيانات الأمم المتحدة للسكان ، ستكون هناك حاجة إلى 300 مليون منزل جديد بحلول عام 2030 ، أو ما يقرب من 21 مليون منزل جديد سنويًا ، مما سيوصل الطلب العالمي إلى ما يقرب من 100000 وحدة سكنية جديدة كل يوم.... بحلول عام 2030 ، سيعيش ما يقرب من 60 في المائة من 8.3 مليار شخص في المدن ، وفقًا لتقديرات الأمم المتحدة. وهذا يعني أن ما يقرب من 1400 مدينة من مدن العالم سيبلغ عدد سكانها نصف مليون أو أكثر. إن النمو السكاني والتحضر السريع ، وخاصة في أفريقيا وآسيا ، يضغطان على أنظمة توفير المساكن ، والتي غالبًا ما تكون غير رسمية أو تعتمد على الدولة. بحلول عام 2030 ، سيكون لإفريقيا أكثر من 50 في المائة من سكانها يعيشون في المدن ، وهذه الأرقام مهمة بشكل خاص في البلدان سريعة النمو مثل غانا ، حيث يزداد عدد السكان بنسبة 2.3٪ سنويًا ، وهي واحدة من أسرع المعدلات في العالم. سجل قطاع التطوير العقاري باستمرار نموًا مزدوجًا في السنوات الخمس الماضية ، مدعومًا بالاستثمارات في العقارات والبناء ، وتحسين البنية التحتية العامة ، والاستثمار في التعدين وقطاع النفط والغاز. وفقًا للدائرة الإحصائية الغانية ، ساهم قطاع البناء بنحو 3.8 مليار دولار في الناتج المحلي الإجمالي في عام 2014 بالأسعار الجارية ، وهو ما يمثل 12.7٪ من إجمالي الناتج المحلي و 26.9٪ زيادة على إجمالي مساهمته البالغة 2.9 مليار دولار في عام 2013. وارتفع الناتج المحلي الإجمالي من البناء في غانا إلى 3036.96 مليون درهم في عام 2016 من 2950 مليون درهم في عام 2015. 

حافظ اقتصاد غانا ، كمستفيد ، على متوسط ​​معدل نمو للناتج المحلي الإجمالي يبلغ 6.8 ، وذلك بسبب أداء القطاعات المزدهرة مثل التطوير العقاري. مع الاقتصاد المتوسط ​​النابض بالحياة ، وزيادة عدد السكان الشباب ، والطبقة المهنية المتطورة والمتعلمة بشكل جيد ، فإن الطلب المتزايد على جميع أنواع التطوير العقاري يفوق إلى حد كبير العرض المحلي. بحلول عام 2010 ، كان أكثر من نصف سكان غانا يعيشون في المناطق الحضرية مع مدينتيها الرئيسيتين ، أكرا وكوماسي ، التي تستوعب عددًا متزايدًا من السكان يبلغ 1.6 مليون و 1.2 مليون على التوالي.
تهيمن على صناعة تطوير العقارات في غانا بشكل أساسي ثلاثة من أصحاب المصلحة المتميزين ، وهم المؤسسات العامة والمطورين التجاريين ورجال الأعمال / المستثمرين الخاصين. يتم تسهيل أنشطة هذه المجموعات الثلاث بشكل أكبر من خلال رأس المال الاستثماري الخاص ، والقروض من المؤسسات المالية وسوق الرهن العقاري الأساسي الذي أظهر إمكانات نمو هائلة حتى في مراحله الأولى من التطور.

- القطاعات الفرعية للعقارات السكنية : 

منذ التحول في تركيز السياسة ، من قبل الحكومة في التسعينيات من توفير الدولة المباشر نحو مشاركة نشطة من القطاع الخاص في إنتاج الإسكان وتمويل وإنتاج مواد البناء ، ازدهر تطوير العقارات السكنية. حيث يواصل الأفراد بناء منازل الأحلام بل ويستثمرون أيضًا في بناء المنازل التي يستأجرونها أو يبيعونها لتحقيق أرباح غير عادية. ومع ذلك ، لم يتراجع العجز السكني لسكان الحضر الذين يتزايدون باستمرار ، بشكل رئيسي في المدن الكبرى مثل أكرا وتيما وكوماسي ، بسبب ارتفاع الهجرة الحضرية من قبل سكان الريف وارتفاع عدد السكان من الطبقة المتوسطة الذين يسعون إلى امتلاك منازل ولديهم دخل مرتفع  للحصول عليها. 
ويقدر العجز السكني الحالي في غانا بحوالي 1.7 مليون وحدة ، مع طلب سنوي يبلغ 100 ألف وحدة لتلبية معدل النمو السكاني المتزايد بسرعة. على الرغم من استمرار الشركات العقارية الكبرى في إنتاج وبيع الوحدات السكنية للأفراد والعائلات على حد سواء ، لا يزال هناك طلب جاد على المزيد من خيارات السكن ،  بأسعار معقولة إلى عالية الجودة. تتكون خيارات العقارات السكنية في جميع أنحاء البلاد من الأكواخ والخيام والأكشاك والحاويات والمنازل المجمعة والمنازل المنفصلة أو شبه المنفصلة والشقق .
تماشيا مع العجز الحالي في الإسكان ، يعيش معظم الناس في غانا في منازل مركبة تستوعب ما بين 4-7 عائلات مختلفة. من الناحية الثقافية ، تسلط طريقة المعيشة الجماعية الضوء على الاتجاه السائد للعديد من العائلات ، التي تنتمي غالبًا إلى عائلة واحدة ممتدة ، تعيش في غرف فردية في نفس المجمع. ومع ذلك ، فإن معظم المنازل التي تم بناؤها في العقد الماضي هي منازل أو شقق قائمة بذاتها ، مصممة عادةً للعائلات الصغيرة المكونة من 4-6 أفراد.


التسهيلات التجارية :

عززت النظرة الإيجابية للاقتصاد الغاني والمشاركة المتزايدة للشركات متعددة الجنسيات والعمال الأجانب قطاعي التطوير العقاري والسياحة بشكل كبير. أدى الطلب على مرافق وخدمات الفنادق من فئة 4-5 نجوم إلى دخول العلامات التجارية الرئيسية لإدارة الفنادق في غانا. منذ ذلك الحين ، شهد بناء الفنادق ومراكز البيع بالتجزئة ومراكز التسوق ومراكز الأعمال والمكاتب والمرافق متعددة الاستخدامات نموًا سريعًا.
 كانت القطاعات المالية والنفط والغاز والتعليم والتكنولوجيا المزدهرة مسؤولة عن ارتفاع الطلب على المساكن على مدى السنوات الخمس الماضية. هناك أيضًا طلب متزايد على المساحات المكتبية لرواد الأعمال والشركات المبتدئة واستثمار الشركات متعددة الجنسيات التي تبدأ العمليات المحلية في غانا.

البنية التحتية العامة / الاجتماعية:

 اقتحمت شركات التطوير العقاري والبناء ، في السنوات الأخيرة ، المشاريع الفنية والبنية التحتية الكبيرة عبر القطاعات الرئيسية ، من الوحدات السكنية العامة إلى الطرق والجسور ومزارع الصهاريج والمرافق المدرسية والمخازن الصناعية وأجهزة الاتصالات والطاقة والبناء والتعدين ، من بين أمور أخرى. نظرًا لأن معظم هذه الشركات تُظهر الاحتراف والكفاءة في مثل هذه المشاريع ، فقد وجدت معظم المؤسسات والوكالات الحكومية والشركات المتعددة الجنسيات الكبيرة ووكالات التنمية المحلية أنه من الحكمة من حيث التكلفة والحكمة التعاقد مع هذه الشركات لتنفيذ مشاريع صغيرة إلى كبيرة بميزانيات كبيرة.

مؤشرات الأداء الرئيسية معالجة وثائق الأراضي :

منذ أكتوبر 2015 ، قامت لجنة الأراضي بتشغيل وحدات الوصول إلى خدمة العملاء المنشأة حديثًا (CSAU) ، عبر خمس عواصم إقليمية في غانا وهي أكرا ، وكوفوريدوا ، وسيكوندي ، وتمالي ، وبوجاتانغا ، لتكون بمثابة الشباك الواحد لجميع خدمات إدارة الأراضي وتقليل التأخير في وقت الاستجابة لتقديم خدمات الأراضي. 

 تصاريح البناء:

 يستغرق الحصول على تصريح بناء من المجلس المحلي (المقاطعة أو البلدية أو المتروبولية) في المتوسط ​​4-5 أشهر حتى يكتمل. عادة ما تكون تكلفة التصريح 3 ٪ من إجمالي تكلفة العقار ، مع تكبد العقارات التجارية بعض الرسوم الإضافية مقابل العقارات السكنية. قد تكون تكلفة الحصول على شهادة الحريق وتقرير تقييم الأثر البيئي شاملة أو غير شاملة. إجمالاً ، سيخضع طلب الحصول على رخصة البناء لأربعة عشر (14) إجراءً على الأقل قبل الموافقة.

 تطوير البنية التحتية (الكهرباء): 

يبلغ تغلغل غانا الوطني الحالي 76 في المائة ويمثل ثاني أعلى تغلغل للكهرباء في أفريقيا جنوب الصحراء الكبرى. على الرغم من تغطية أجزاء مهمة من غانا ، ومعظمها من المدن والمراكز الحضرية ، بشكل جيد ، فإن الاختراق في التطورات الجديدة ومعظم المجتمعات الريفية تقع تحت مستوى المتوسط ​​الأدنى. هذا يمنع بشكل كبير التوسع وإنشاء مجتمعات جديدة. يميل معظم السكان إلى الانجذاب نحو مراكز المدن والمناطق بالكهرباء. لذلك ، فإن التحدي الذي يطرحه مطورو العقارات هو الحصول على الكهرباء عندما يقومون ببناء وحدات سكنية في ضواحي المدن والبلدات الرئيسية. 

إجمالي عائد الإيجار: 

إجمالي عائد الإيجار بحوالي 6٪ للمناطق المنخفضة و 8٪ للممتلكات الراقية. إيجارات المكاتب الرئيسية في أكرا تسفر عن 8.5٪ على الأقل. 


سوق الإيجار:

 سوق الإيجار في أكرا كبير نسبيًا حيث يستأجر 37.5٪ من مجموع السكان (22٪ فقط لغانا ككل).  تم إنشاء قانون الإيجار في غانا بتفويض من قسم مراقبة الإيجارات ، باعتباره الهيئة المسؤولة عن مراقبة ووضع المبادئ التوجيهية لإدارة العلاقة بين المستأجر والمالك. يمكن التفاوض على الإيجارات بحرية وتكون زيادات الإيجار غير مقيدة. 
من الناحية العملية ، يتقاضى المالك إيجارًا لمدة تتراوح من سنة إلى ثلاث سنوات مقدمًا ، على الرغم من أنه وفقًا لقانون الإيجار ، لا يمكن للمالك أن يتقاضى إيجارًا مقدماً إلا لمدة ستة أشهر ، مع دفع مدفوعات الإيجار اللاحقة كل ستة أشهر. 

الإنهاء المسبق للعقد:

يجب أن تكون كل اتفاقية تتعلق بالإيجار وفقًا لقوانين الأمة. مثل أي عقد آخر ، يجب أن تتضمن اتفاقية الإيجار القواعد والحقوق ، وكذلك لوائح كل من المستأجرين والملاك. يجب التوقيع على الاتفاقية من قبل الطرفين ، ويجب إصدار نسخة من العقد إلى جميع المعنيين. إذا رغب المستأجر في إنهاء العقد مسبقًا ، فعليه إبلاغ المالك قبل ذلك بثلاثة أشهر. في معظم الحالات ، يجب أن يبحث المستأجر عن شخص ما لتولي عقد الإيجار طوال مدة العقد أو انتظار السداد لأشهر. هناك أيضا قوانين مراقبة الإيجارات في غانا لتنظيم إخلاء المستأجرين من قبل الملاك. يمنح قانون الإيجار في غانا (القانون رقم 220) المستأجر فترة زمنية للبحث عن سكن أثناء إخلائه ؛ هذا عادة ثلاثة أشهر. على الرغم من وجود قانون الإيجار ، يمكن لمحكمة القانون أن تأمر بالإجازة الفورية للمستأجر من فرضية لأسباب مثل الحاجة الفورية للممتلكات للاستخدام الشخصي من قبل المالك أو حاجة المالك لتجديد العقار. حتى في مثل هذه الحالات ، يمنح المستأجر بعض الوقت للبحث عن سكن.

أخيراً فإن غانا على وجه العموم تدعم الاستثمار العقاري بكل الوسائل الممكنة و تسعى إلى جذب المستثمرين إليها لدعم اقتصادها الوطني و تحقيق حاجة السكان المتزايدة في مجال العقارات .

ليست هناك تعليقات:

إرسال تعليق